我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”1月21日，长期被冠以“楼市春天派”掌门人的华远地产董事长任志强如此表示，“我最担心的是，开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势，这是非常危险的。”

　　无独有偶，2月10日，王石在自己的新书发布会上谈到2014年的房地产走势，表示“情况非常不妙”。

　　作为业界和公众关注度都非常高的大佬，王石和任志强对于楼市都有着深刻的认知。其中，王石对前景表示不乐观，并不令人意外，因为王石近年来曾在多个场合表示，楼市风险已经露出端倪；出人意料的却是长期“鼓吹”房价上涨有理而被扔鞋的任大炮，竟然破天荒提出了“风险”二字，很难不让人有当头棒喝的感觉。

　　2014年，有那么严峻吗？

　　首先需要表明的是，我们在讨论未来市场有风险时，并不是想说未来房价将会走低，而是试图判断整个市场这列火车，是否依然在安全范围内行驶；或者说，照现在的趋势走下去，会不会产生不可挽回的危险事故。

　　很显然，二位大佬作为整个行业站得最高、望得最远的一群人之一，就像泰坦尼克号上的瞭望员一样，在茫茫的大雾中，看到了冰山的一角，感受到危机的迫近。

　　他们的“风险警示”也并非空穴来风，因为房地产市场在过去多年的发展过程中，不仅有业内专家，政府也担忧房价过快增长带来的伴生风险，从而采取了手段多样、软硬兼施的调控政策，虽然收效甚微，但无风不起浪，萝卜快了不洗泥的楼市确实落下了太多该有的制度建设，积累了不少的矛盾。

　　比如说，在过去的几年里，房价高速上涨，与房地产相关的各项收入也大幅上涨，比如地方卖地收入大幅增加、房地产相关税费的飘红，甚至各种“地王”层出不穷，面粉贵过面包也屡见不鲜，这让不少人觉得，房价这样涨下去是顺理成章的。

　　事实上，有这样观念的人大有人在，比如北京师范大学管理学院教授董藩就拿当下的房地产增速计算，“25年后全国均价在9万元/平方米，北京要80万元/平方米。”

　　按照这样的算法，现在房价10000元/平方米，如果按照每年20%的速度增长，明年房价12000元/平方米， 5年以后就是20736元/平方米，10年以后就是51598元/平方米……

　　计算下去，将是一个非常可怕的数据。

　　但常识告诉我们，房价按照现在的速度增长下去是不可能的。因为房价不可能脱离经济大环境一直疯狂下去。就目前而言，中国经济正处于转型升级过程中，2013年的GDP增长率已经降至7.7%，预计未来增速将持续下降。从基础上看，这并不支持房价的持续快速增长。

　　而任志强认为， 2013年，全国商品房销售约130551万平方米，比上年增长17.3%，增速较2013年1-11月份回落3.5个百分点。任志强担心，今年销售量的增速可能连10%都保证不了。他同时表示，今年经济形势不乐观，最不乐观的是房地产潜在供应量的增加。2013年，全国商品房待售面积4.93亿平方米，较2012年底增加约1.3亿平方米，而且2014年的潜在供应量还会增加。

　　这恰恰是风险的所在，2008年楼市突然遇冷，让2007年急速扩张的企业吃尽了苦头；2011年在限购限贷的影响下，市场需求突然大幅降低，但供应量却按照2010年的惯性大幅增长，这让不少开发商的资金链突然紧绷，甚至不惜以月息5分的价格融资，每天的财务成本比得上几辆奥迪车，但即使如此，依然有浙江绿城“断臂求生”的出现。

　　在股票市场有一个投资原则，永远不要对高利润贪婪，更不能低估“风险”的存在。房地产市场也是如此，在过去几年里，楼市经历了快速增长，虽然刚需依然强劲，但鉴于“钱荒”等货币信贷政策对楼市的深刻影响，房地产税、不动产统一登记等长效制度的加快建设，以及各种层出不穷的调控措施，楼市的外部环境和内部环境都注定2014年不会一帆风顺，不然，各大房企如万科也不会选择进军海外市场，恒大也不会谋求多元化发展。

　　古语云，防患于未然。虽然现在风平浪静，但水面以下却是波涛汹涌，当任志强和王石这样的大佬已经看到冰山时，那些正在积极谋划扩张的开发商，是不是也该谨慎一下，或者适当降低速度，避免像泰坦尼克号看到冰山时的惊慌失措，那时已经悔之晚矣。